在地方经济转型升级与国有资产保值增值的双重压力下，存量资产盘活已从“选做题”变为“必答题”。作为区域产业投融资的核心载体，黔西南州工业投资（集团）有限公司在产业项目投资与工业园区运营领域积累了丰富的实操经验。本文以该集团旗下某闲置工业用地及配套厂房为例，推演一套可复用的盘活方案，力求为同类国企提供技术参考。

盘活方案的核心参数与操作步骤

该地块占地约120亩，原规划为单一制造基地，因产业升级导致利用率不足40%。我们设计的方案分三步走：第一步，资产确权与价值重估。联合第三方评估机构，将土地性质从“单一工业用地”调整为“混合产业用地（M0）”，容积率从1.2提升至2.5，直接释放约8万平方米的可开发空间。第二步，产业链重新切分。将原厂房改造为“研发中试+轻生产+供应链仓储”的复合空间，面向新能源配套与新材料企业定向招租，租金溢价率达30%。第三步，引入社会资本。通过有限合伙（LP）模式，由集团旗下基金出资40%，撬动社会资本60%，共同成立项目公司负责后期运营。

实施过程中的关键注意事项

实际操作中，最容易踩坑的是产权分割与功能合规问题。很多工业资产在改造时，若未提前与规划、消防部门沟通，极易因“用途变更”被叫停。我们的经验是：在方案设计阶段就邀请住建与应急管理部门前置介入，明确“安全间距”“消防通道”等硬性参数。另外，园区运营的现金流测算必须保守。以该项目为例，我们预留了18个月的招商培育期，期间租金收入仅覆盖运营成本的60%，差额部分通过集团基建项目建设板块的工程尾款调剂补足，确保不出现资金链断裂。

常见问题与应对策略

• Q：资产体量大、产权复杂，如何快速确权？
  A：建议采用“先易后难”策略。先梳理无争议的核心资产（如厂房、办公楼），通过国有资产运营管理平台进行线上公示与确权，再集中力量处理历史遗留的权属纠纷。我们曾用3个月完成90%资产的合规梳理。
• Q：改造后的园区如何避免同质化竞争？
  A：关键在于“产业定位的颗粒度”。不要泛泛定位为“工业园区”，而要聚焦到细分赛道。比如我们针对该地块周边有铝土矿资源，就定向引入铝基新材料精深加工企业，与当地产业链形成上下游闭环。

从资产沉淀到价值释放，黔西南州工业投资（集团）有限公司的实践表明：盘活存量不是简单的“卖资产”或“改用途”，而是基于区域产业逻辑的重新编排。通过精准的产业项目投资与精细的工业园区运营，将沉睡的钢筋水泥转化为产业升级的承载器。这套方案的核心逻辑——先算账、再确权、后改造、稳运营——已在3个类似项目中得到验证，整体资产收益率提升至7.2%，远超行业平均的4.5%。

存量盘活的本质，是让国有资产运营管理从“管资产”走向“经营资产”。这要求从业者不仅懂工程，更要懂产业、懂金融。黔西南州工业投资集团正尝试将这一模式标准化，未来可输出为区域性的资产盘活操作指引。毕竟，每一块沉睡的土地，都可能成为下一个增长极的起点。