存量资产的盘活效率，直接决定了国有资本在区域经济中的撬动能力。黔西南州工业投资（集团）有限公司（以下简称“州工投集团”）近年来围绕“产业项目投资、工业园区运营、基建项目建设、国有资产运营管理”四大核心板块，将一批闲置多年的标准厂房、低效土地及停产线重新纳入市场化配置体系，形成了可复制的盘活路径。

一、从“账面资产”到“运营资本”的逻辑切换

传统国资管理中，存量资产往往被视作“沉睡的账面数字”。州工投集团在实操中引入“现金流优先”评估模型——即对每宗资产，不再简单按评估值入账，而是测算其未来三年可产生的租金、服务费或股权分红。以集团旗下兴义市某老工业园为例，通过改造为冷链仓储基地，租金坪效从改造前的0.8元/㎡·天提升至2.3元/㎡·天，资产年化回报率从不足1%跃升至6.7%。

这一转变的关键在于，将基建项目建设能力反向注入存量物业。集团利用自有工程团队对老旧管网、电力增容进行定向翻新，而非大拆大建，单平米改造成本控制在420元以内，远低于新建园区的1800元/㎡成本。

实操方法：三种主流盘活工具对比

• 租赁升级：适用于区位优但产业低端的厂房，引入专业运营商统一招租，州工投集团收取保底租金+20%增量分成；
• 股权合作：对停产企业，以土地及设备作价入股，与社会资本组建混改公司，集团保留35%以下股权以控制风险；
• 资产证券化：对现金流稳定的仓储物流资产，尝试发行类REITs产品，目前已储备约4.2亿元基础资产包。

二、数据背后的盘活成效

截至2025年三季度，州工投集团累计盘活存量土地约312亩，闲置厂房11.6万㎡，回收资金2.3亿元，并带动新增就业岗位860个。其中，工业园区运营板块贡献了61%的盘活收益，而基建项目建设带来的设施改造溢价占23%。值得注意的对比是，采用传统“招拍挂”转让方式的资产，平均处置周期为18个月且折价率高达27%；而集团自营盘活路径的平均周期仅7个月，资产增值幅度达15%-40%。

在具体项目上，安龙县重化工园区内一处停产5年的电解锰车间，通过州工投集团的产业项目投资平台引入电池材料企业，以“设备租赁+技术入股”模式重新投产，首年即实现营收1.1亿元，彻底扭转了该资产的负现金流状态。

三、风险边界与可持续性

盘活并非万能解药。州工投集团在内部设立“负面清单”机制，对产权纠纷未决、环保指标超标、位于生态红线的三类资产坚决不碰。同时，每笔盘活业务必须通过集团投委会的“双70”压力测试——即未来五年净现金流折现值不低于投资额70%，且首年经营性净现金流为正。这套风控体系，确保了国有资产运营管理在追求效率的同时，不滑向盲目扩张。

当前，州工投集团正将这一方法论向周边县市输出，计划通过托管运营模式，整合黔西南州内零散分布的工业存量资源。对于地方国企而言，盘活存量不是一次性变现，而是建立一套持续产生现金流和产业协同效应的运营体系——这正是州工投集团探索的核心价值所在。